ESG为何对多户住宅开发商与投资者至关重要

Brad Siegal是Buchalter律师事务所纳什维尔办公室的股东，隶属于房地产执业组，专注于美国东南部多户住宅的收购、处置和开发。在代表一家大型综合用途房地产投资信托基金时，他参与了多项多物业及组合式多户住宅交易。

Heather Wright是Buchalter律师事务所纳什维尔办公室的股东，她帮助商业房地产客户识别运营风险、通过保险管理风险，并在各种商业保险单下最大化保险理赔。

本文所表达的观点均为作者个人观点。

过去十年中，环境、社会和治理（ESG）考量在商业地产开发中已相当普遍。

除了LEED等广为人知的绿色建筑认证外，多户住宅资产类别的投资公司正日益将ESG作为评估投资机会的标准。这些考量包括：

• E（环境）：通常包括温室气体排放、气候变化、碳足迹、废物管理和污染等问题。
• S（社会）：指对组织内人员和社区的影响，如多样性与关系、健康与安全，以及包容性问题。
• G（治理）：涉及继任规划、高管薪酬、董事会与股东管理，以及多样性和结构等事项。

在开发或投资分析中考虑的ESG因素可能包括：通过使用改进的材料和技术减少污染，采用能源之星电器，在可行处整合太阳能等可再生能源，并提供恒温器及类似先进技术以提升环保意识和节能效果。

未能达到新兴能效或韧性标准的资产可能迅速贬值，使重置成本估值复杂化。随着环境标准和市场偏好的演变，搁浅资产（stranded-asset）的担忧日益加剧。因此，在任何项目开发中考虑这些问题，对开发商和投资者而言都已变得至关重要。

保险考量

在ESG分析中，与环境考量尤为相关的是保险——包括成本与覆盖范围。

近年来，物理气候风险（包括频繁且严重的风暴、洪水、野火、海平面上升和极端温度）已增加了保险公司的预期损失。损失增加导致市场承保能力下降和核保标准收紧，进而推动财产和责任保险费率显著上升。

环境绩效正成为保费差异化的一个因素。那些展示了经核实的可持续措施和韧性（如能效、防洪、防火硬化）的物业，可能获得更优的条款、信用或承保能力。

相反，较差的ESG指标可能推高成本或限制可获得性。记录缓解投资并获得第三方绿色认证，可在与承保人谈判时发挥杠杆作用。

同样，保险公司可能将升级改造作为恢复承保的条件，或限制对过时重建的赔付。业主和投资者应将绿色改造费用纳入估值规划，就通胀和升级覆盖的保单条款进行谈判，并规划分阶段升级以减轻搁浅资产风险。

从环境风险角度看，土壤和地下水污染、危险建筑材料以及室内空气质量问题可能导致第三方索赔、修复成本和物业价值下降。许多标准商业财产保单会排除或限制污染损失，迫使业主依赖单独的环境责任险产品或污染扩展条款。

自我保护

强有力的第一阶段/第二阶段环境评估、环境管理体系以及适当的污染责任保险，是必要的风险转移步骤。准确的披露和履行保证义务同样至关重要。

投资者、贷款方和交易对手方期望环境透明度，而隐瞒已知污染或重大风险可能危及保险覆盖或引发代位求偿。业主应保持一致的披露实践，协调保险提交与贷款和租赁保证，并及时通知保险公司重大事件或场地变更。

环境和巨灾损失频率和严重性的上升，带来了独特而尖锐的保险索赔挑战。损害的规模和范围往往使当地索赔基础设施不堪重负，导致检查延迟、索赔支付放缓以及材料和经验丰富的合格承包商短缺。

关于原因和近因、并发原因和反并发原因问题，以及分项限额的适用，覆盖争议增多，也延误了索赔处理。此外，超出直接物理损害的业务中断风险可能急剧增加。重大环境事件可能扰乱公用事业、供应链以及租户运营和出入，造成收入损失和额外费用。

证明这些业务中断损失可能复杂、耗时且昂贵。

业主、投资者和资产管理者应进行严格的环境尽职调查和持续监测，并调整保险计划以覆盖污染和气候驱动的风险。投资于韧性措施并记录这些投资，将提高物业组合的可持续性、可保性和可销售性。